Wohneigentum und Partnerschaft -geht das zusammen?

[Ulli62]

RE: Miete zahlen ?? Ja.-Korrektur


na es muß da oben heißen 600 EUR pro MONAT. Die Hektik...

[Ulli62]

RE: Miete zahlen ?? noch mehr Infos


Hi noch mal, Patrizia udn ihr anderen Wohnungskaufbegeisterten ;-)!

Da ich grad ein Brathähnchen backe (in meiner MIET-Wohnung) hab ich viel Zeit - also los:

Ich fürchte, es ist noch viel Aufklärung bezüglich ETW-Kauf und der gesamte ökonomischen Rechnung zu leisten.

Grundüberlegung ist, dass eine Wohnung in gleicher Lage, Ausstattung und Größe das kostet, was sie kostet. Egal ob sie sich ETW oder Mietwohnung nennt (und denkt dran, es gibt ja auch die vermietete ETW).

Rein ökonomisch muß also über die Zeit die ETW und die Mietwohnung das gleiche kosten. Wäre es nicht so, würde:

- bei höheren Kosten der ETW ggü. der Mietwohnung die Miete steigen bzw. der ETW-Wert sinken (oder beides)

- bei niedrigeren Kosten der ETW ggü. der Mietwohnung die Miete sinken bzw. der ETW-Wert steigen (oder beides)

Warum ist die Rechnung „XXX Mieten sind irgendwann eine ETW“ falsch?

Weil bis zu diesem „irgendwann“ (je nach Objekt 12, 14 oder 16 Jahre) wirst Du sicher nicht zelten. Sondern auch irgendwo wohnen. Was etwas kostet.

Etwa 60% der Miete sind die ganzen laufenden Kosten (Hauswart, Verwaltung, Hausstrom, Wasser, Müll, Außenanlagenpflege, Steuern, Versicherungen, Schornsteinfeger usw. sowie die zurückbehaltenen Kosten für die Instandhaltung der Hütte (alle 30 Jahre musst du z.B. mal die Fassade streichen, das Treppenhaus renovieren, das Dach neu eindecken usw.)
Nur ca. 40% ist Kapitaldienst (Verzinsung des in der Immobilie steckenden Kapitals). Dieser Zins ist sehr gering, 3,5 bis 4 % des Verkehrswertes der Wohnung p.a. wäre schon TOP bei einem guten Objekt. Bei Schrottimmobilien (abgewirtschaftetes Schrotthaus in Schlachthofnähe) kann der Wert bei Wohnimmobilien auch mal 7 oder mehr % p.a. entsprechen, zumal wenn man an illegale Ausländer vermietet die für die letzte Hütte aus der Not heraus horrende Mieten bezahlen. Aber ich will hier nur vom „Normalfall“ reden.

Nun frage ich Dich, wie hoch derzeit langfristige Hypothekenzinsen in Deutschland sind? 3,5-4%? NEIN. Sondern 4,9-5,4% etwa.

Nun stellst Du schon mit Schrecken fest, wenn Du rechnest, dass eine ETW, auf Kredit gekauft, dann ja TEURER sein müßte als eine Mietwohnung, selbst wenn Du ÜBERHAUPT NICHT TILGST (3,5 bis 4 < 4,9 bis 5,4).
Da ist logisch, denn die Hypothekenbank möchte etwas an Dir verdienen, sie leihen kein Geld her aus Menschenfreundlichkeit.
Aber durch staatliche Hilfen (die derzeit aber abgeschafft werden) und durch Steuervorteile kann (nicht muß) es Dir tatsächlich gelingen, in puncto Belastung mit einer Mietwohnung gleichzuziehen. Durch Steuervorteile, z.B. mit Einsatz des Diasgio, Einsatz eines Bausparvertrages und von Eigenkapital (für dass Du auf der Bank ja nicht 4,9 bis 5,4%, sondern nur 3,8% derzeit bekommst auf mittlerer Sicht (7-10 Jahre, Staatsanleihen) ist dies in den ersten Jahren möglich. Gelingt es Dir dann auch noch, einen Tilgungsplan zu bedienen und z.B. die Verschuldung von Anfangs 70% auf unter 50% herunterzufahren (bei 1% Anfangstilgung und Annuitätsdarlehen so ca. nach 15 Jahren) kann (aber nicht: muß) es Dir gelingen, auch noch nach 15 Jahren mit der Mietwohnung gesamtkostenmäßig „gleichauf“ zu stehen.
Erst im Alter, wenn Dein Immobilie schuldenfrei ist, da hast Du nur noch das Wohngeld (Umlage der lfd. kosten plus Instandhaltungsrücklage), zahlst also 40% weniger wie ein Mieter einer vergleichbaren Wohnung (wenn alles gut geht) und hast einen echten Vorteil eben die 40% Wohnkosten-Ersparnis).
Günstig ist das von der Theorie her, weil Du ja jetzt Rentner/in bist und also Dein Einkommen auch niedriger ist.

Bis dahin sind es aber 30-40 steinige Jahre in denen soooo viel passieren kann:

- In der Nähe Deiner ETW wird eine Schnellstraße, eine Bahntrasse, ein Flughafen, ein Industriebetrieb usw. gebaut (und Du hast rechtzeitig vergessen, dagegen zu klagen, und je nach Gebietsart gemäß Baunutzungsverordnung, die sich zudem noch über die Jahre ändern kann, wogegen Du auch klagen kannst bzw. es rechtzeitig tun musst) in der deine ETW liegt, musst Du bestimmte Lärmwerte hinnehmen)
-Dein Haus wird vom Sturm beschädigt, der Keller mit Wasser unterspült, das Haus erkrankt an Hausschwamm oder Hausbock (die netten Würmer, die die Löcher in Holz bohren und dann Sägemehl au Deinen Balken machen) oder es werden einfach nur große, unvorhergesehen andere Reparaturen fällig
- Dein erster Umschuldungstermin fällt in eine Hochzinsphase (weil z.B. Herr Greenspan grad ‚nen Herzinfarkt bekam und in Frankreich eine kommunistisch/sozialistische Regierung mit der Parole „pas de Maastricht, jamais“ gerade die Parlamentswahlen gewonnen hat während in Polen die Kommunisten versuchen, ein Misstrauensvotum gegen den Präsidenten durchzusetzen)
- Du verlierst zwischendurch deinen Job, kannst die Hypothek nicht mehr bedienen und es folgt die Zwangsversteigerung (Haus weg UND Geld weg im Regelfall in den ersten Jahren)
- Du bekommst einen tollen Job in Spanien angeboten, nimmst an, vermietest Deine Hütte. Nachdem die Mietzahlung schnell abebbt (aus Spanien fällt es Dir schwer, den Mieter juristisch unter Druck zu setzen, deine Post ignoriert er selbstverständlich) bist Du schnell im Debit (denn DEINE Kosten laufen ja 1/1 weiter) siehst Du nach der Rückkehr einen Scherbenhaufen. Müll, überall Müll, die Wohnung verschimmelt, der Mieter weg, Schieben beschädigt, Türen beschädigt kurz: Du hast bei der Auswahl des Mieters danebengegriffen..
Das kann Dir auch passieren wenn Du nur in der NACHBARSTADT arbeitest, denn ab Abschluß Mietvertrag darfst Du dein Wohnung selbstverständlich nicht mehr betreten ohne Einverständnis des Mieters (GG Artikel irgendwas, Unverletzlichkeit der Wohnung).

Chaos-Mieter lassen Dich aus gutem Grund dann auch nicht mehr da rein.

Das soll genügen. Als Mieter sind Dir die Ganzen da ob beschriebenen Sachverhalte egal. Du kannst jederzeit umziehen. Und Vermieterprobleme kennst Du nur aus der anderen Perspektive.

Hoffe, Du kaufst Dir ne ETW oder gar ein Haus (alle beschriebenen Probleme potenzieren sich dann, den da geht es um NOCH VIEL MEHR Geld) nur nach reiflicher Überlegung und unabhängiger (!) Beratung, wenn Du jung bist, viel verdienst und gleichzeitig annehmen kannst, dass Du den Standort mit hoher Wahrscheinlichkeit bis zur Rente nie mehr wechseln wirst und obendrein dein Job (fast) unkündbar ist.


Gruß von Ulli

(lies auch die ausführlichen Infos im Thread von MarionM „Eigentum“, die mich auf diese Idee brache (hier so furchtbar viel zu posten).